Step1城市與人群………杭州樓市發(fā)展現(xiàn)狀特征分析 1、加速垂直的杭州，與精神情感的迷失！ 十年中在杭州沒(méi)有搬過(guò)家的人是非常罕有的！而十年中杭州幾乎就是一個(gè)大工地…… 引子：人類社會(huì)在經(jīng)歷工業(yè)化和城市化的“大發(fā)展”之后，開(kāi)始對(duì)工業(yè)化和城市化的后果作總結(jié)和反思，發(fā)現(xiàn)人類社會(huì)的發(fā)展越來(lái)越據(jù)棄自然、毀壞自然，將人與自然本應(yīng)和諧的關(guān)系推向了反面，并嘗到了由此而帶來(lái)的種種“惡果”，如氣候異常、環(huán)境污染、缺乏自然情調(diào)等等。19世紀(jì)末，美國(guó)出現(xiàn)了“城市美化運(yùn)動(dòng)”，英國(guó)出現(xiàn)了“田園城市”的思潮，所有的這一切都反映了人們要求與環(huán)境和諧、重歸大自然的愿望。 而杭州目前正在逐漸變成一個(gè)垂直的城市………城東城南正在加速長(zhǎng)高！同時(shí)我們所追求的生活本質(zhì)感受似乎越來(lái)越模糊！ 不知從什么時(shí)候開(kāi)始，很多曾經(jīng)住在城西翠苑一帶的朋友開(kāi)始常常緬懷文一路那早年的高大梧桐……… 2、城市東擴(kuò)與生活西進(jìn)（靜）的沉默搏弈 2000年以來(lái)，杭州房地產(chǎn)業(yè)以前所未有的速度強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，錢江新城、濱江、下沙、三墩、閑林、城北區(qū)域熱點(diǎn)不斷。尤其隨著杭州市“城市東移’發(fā)展戰(zhàn)略思想的提出，以錢江新城為發(fā)展核心的輻射區(qū)域以金融、辦公、商務(wù)和居住等綜合功能成為有力拉動(dòng)杭州城市發(fā)展的“巨擘”。一定程度上講，杭州州“東擴(kuò)”具有絕對(duì)的政策引導(dǎo)性，是政府行為；而“城市西進(jìn)”則是順勢(shì)城市發(fā)展，“市場(chǎng)與房企自發(fā)行為占據(jù)主導(dǎo)作用。 自03年以來(lái)，杭州政府一直用“城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn)、沿江開(kāi)發(fā)、跨江發(fā)展”的思路在打造杭州大都市的未來(lái)格局。而隨著錢江新城CBD建設(shè)進(jìn)度的持續(xù)推進(jìn)，杭州確實(shí)似乎已經(jīng)從“西湖時(shí)代”邁向了更為氣勢(shì)宏偉的“錢塘江時(shí)代”。但按市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，政府主導(dǎo)下的城市東擴(kuò)運(yùn)動(dòng)似乎又和普通老百姓并沒(méi)有太多的關(guān)系； 當(dāng)前錢塘江畔正成為炫富一族的角逐場(chǎng)，“奢華的海岸浪潮”尚未在耳邊淡區(qū)去，“誰(shuí)又是誰(shuí)上流之上”又在鼓噪著我們的脆弱神經(jīng)。。。。。， 確實(shí)城市的豪宅高端市場(chǎng)在濱江·金色海岸開(kāi)發(fā)取得成功的強(qiáng)烈刺激下，讓許多開(kāi)發(fā)商興奮不已，區(qū)域住宅更有向高端物業(yè)急速發(fā)展的傾向，但我認(rèn)為需慎重對(duì)待的問(wèn)題是，畢竟真正的“金字塔”的塔端客戶還是相對(duì)有限的，產(chǎn)品過(guò)于雷同就會(huì)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。 但我認(rèn)為濱江·金色海岸不僅僅是高端物業(yè)，更重要的是它是一次成功的市場(chǎng)先機(jī)的準(zhǔn)確捕捉，因此該區(qū)域的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該學(xué)其創(chuàng)新，而不是學(xué)其表層的富貴與炫耀，學(xué)其“神”而不是學(xué)其“形”。 因此當(dāng)前“政府向東、百姓向西”的說(shuō)法其實(shí)也是一種無(wú)奈之選。杭州的老百姓只能選擇更西更北作為自己的居住之地，而城西相比其余板塊來(lái)看，相對(duì)還是比較安靜的，我也虔誠(chéng)的希望，這片僅有的安靜之域能繼續(xù)的沉默安靜下去，直至我們退休養(yǎng)老，哪怕只能是一種奢求… 歷史背景回顧： 十多年前，城西還是一片遍布柿樹(shù)林和蘆葦塘的濕地，一些非國(guó)有房產(chǎn)商開(kāi)始了住宅開(kāi)發(fā)的嘗試。那時(shí)候，它的名字叫做"蔣村商住區(qū)"；1996年，隨著康樂(lè)新村、丹桂公寓、金都花園、南都花園、湖畔花園等第一代商品房陸續(xù)建成并逐漸形成居住氛圍，城西大型住宅區(qū)的雛形初現(xiàn)；但2000年后，人們已然將杭州城西毫無(wú)疑問(wèn)地看做一個(gè)高檔住宅聚集的成熟板塊。短短10年的開(kāi)發(fā)過(guò)程，城西從荒蕪到繁盛，將杭州中心邊界迅速擴(kuò)大到西溪濕地邊。這是一個(gè)城市蔓延的結(jié)果。如今，隨著西溪濕地公園、西溪沃爾瑪、天目山路延伸段、文一西路延伸段、文二西路延伸段等重點(diǎn)工程的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，杭州城西的觸角已經(jīng)被進(jìn)一步放大至包括五常、閑林等杭州西邊與城市關(guān)系最緊密區(qū)域的"大城西"… 而城市區(qū)域其余幾個(gè)重要的板塊又以幾個(gè)不同的姿態(tài)進(jìn)行著客戶資源爭(zhēng)奪戰(zhàn)，樓市七分天下的競(jìng)爭(zhēng)格局初露端倪，但當(dāng)前幾乎不爭(zhēng)的事實(shí)是，看似不相關(guān)存在于不同板塊的樓盤，但在產(chǎn)品定位、銷售定價(jià)、營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)方面都要受到其余板塊內(nèi)不同樓盤的競(jìng)爭(zhēng)干擾。 觀點(diǎn)一、區(qū)域價(jià)格體系在低端消費(fèi)者心中固有形成 前在杭州消費(fèi)者心中對(duì)各區(qū)域的樓市價(jià)格已經(jīng)形成一個(gè)“固有的價(jià)格思維”，價(jià)格認(rèn)知體系左右了他們的無(wú)奈購(gòu)買行為，特征具體表現(xiàn)為：消費(fèi)者樓盤認(rèn)知價(jià)格=區(qū)域均價(jià)+樓盤品質(zhì)附加值+品牌因素（如綠城），因此一旦銷售價(jià)格突破他們的心理價(jià)值底線，哄搶局面一定形成。 觀點(diǎn)二：改善型剛性需求將直接受交通因素影響 洼地效應(yīng)主導(dǎo)了杭州樓市的鋼性首次置業(yè)動(dòng)能流向，而對(duì)于改善型需求而言，對(duì)區(qū)域的選擇更具理性；中心城區(qū)圈經(jīng)過(guò)近10年的開(kāi)發(fā)及前期的大幅拉升，價(jià)格基本已經(jīng)達(dá)到頂峰，而處于城郊的郊區(qū)地產(chǎn)（樓市三國(guó)），隨著交通條件的改善（地鐵的開(kāi)工），以及商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的逐步成熟，憑借較高的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，逐漸成為杭州中低收入者的首要購(gòu)買區(qū)域，使得這部分銷售動(dòng)能逐漸向性價(jià)比較高的區(qū)域流動(dòng)。 觀點(diǎn)三、杭州將進(jìn)入擴(kuò)散型城市化階段，高端人群未來(lái)將逐漸城市郊區(qū)化 杭州在今后的五年將具體表現(xiàn)為城市郊區(qū)化和大都市區(qū)化，由于集中型城市化階段帶來(lái)的大城市中心區(qū)的環(huán)境、交通、治安等狀況的惡化，而郊區(qū)如轉(zhuǎn)塘、之江、西溪等區(qū)域具有密度低、環(huán)境質(zhì)量好等優(yōu)勢(shì)，促使中高收入階層將向該類郊區(qū)居住區(qū)轉(zhuǎn)移，同時(shí)政府有效發(fā)展交通網(wǎng)路，有效引導(dǎo)居住郊區(qū)化發(fā)展等客觀條件和政策的驅(qū)動(dòng)、私家汽車的高普及率、區(qū)域大型購(gòu)物中心的興建，促進(jìn)城市中高端人群逐步向該類郊區(qū)轉(zhuǎn)移。
4、因此當(dāng)前杭州樓市“東擴(kuò)”與“西進(jìn)”的精彩博弈，很能反映出政府力量與市場(chǎng)發(fā)展之間的較量。
2007-07-23